Может ли арендатор по истечении срока договора аренды торгового места претендовать на заключение договора на новый срок, если им было получено уведомление от арендодателя с требованием освободить место, в том числе по мотиву нарушения арендатором правил торговли?

 Арендатор вправе претендовать при таких обстоятельствах на заключение нового договора, кроме случая, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать торговое место в аренду.

Обоснование:В силу п. 8 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" (далее - Закон о розничных рынках) торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта РФ, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

На основании ч. 2 ст. 15 Закона о розничных рынках торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством РФ порядке, и гражданам (в том числе гражданам - главам крестьянских (фермерских) хозяйств, членам таких хозяйств, гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.

Из системного толкования указанных норм следует, что предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ. Правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и положениями ГК РФ об аренде (позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012).

В пп. 3 п. 3 ст. 15 Закона о розничных рынках установлено, что в договоре о предоставлении торгового места указывается его срок.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как указано в п. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Таким образом, исходя из приведенных положений ГК РФ одним из оснований прекращения договора аренды торгового места является истечение срока договора.

П. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Если же возражения есть, договор считается прекращенным.

И даже если арендатор торгового места по разным причинам продолжил пользоваться имуществом, прекращенный договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Однако арендатор вправе воспользоваться преференциями, закрепленными в абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор до окончания действия договора.

При этом, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Норма п. 1 ст. 621 ГК РФ, в силу которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор может только посредством предъявления арендатором требования о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, но не требования о понуждении к заключению договора аренды.

Судебная практика подтверждает, что преимущественным правом на заключение договора о предоставлении торгового места на новый срок арендатор может воспользоваться только при наступлении установленных законом оснований, а именно в случае, когда арендодатель заключит новый договор на спорные торговые места с другим лицом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 по делу N А40-122427/12, п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Вместе с тем имеется дело, в котором суд при выявлении только намерения арендодателя сдать торговое место иному лицу удовлетворил требование арендатора об обязании заключить с ним новый договор аренды торгового места (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 N 08АП-5675/2014 по делу N А81-357/2014).

В случае, когда арендодатель отказывает в заключении договора по мотиву нарушений арендатором правил осуществления торговой деятельности, нужно иметь в виду следующее. По смыслу ст. 621 ГК РФ под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей понимается выполнение обязанностей по договору аренды, а не иных обязанностей и правил, в том числе правил осуществления торговой деятельности (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу N А41-29496/10).

Однако, если какие-то правила внесены в положения договора, их неисполнение позволяет считать арендатора осуществляющим свои обязанности ненадлежащим образом и служит основанием к отказу в иске о переводе прав и обязанностей по договору аренды. Например, часто договоры предусматривают обязанность арендатора содержать торговое место в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Нарушение таких правил будет являться нарушением обязанностей арендатора по договору (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2009 по делу N А56-18242/2008).

Таким образом, можно сделать вывод, что арендатор торгового места, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, после истечения его срока вправе претендовать на заключение договора на новый срок, а при заключении арендодателем договора с иным лицом - на перевод прав и обязанностей по договору на себя.